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中國青年報記者了解到，丹麥最大私人養老公寓運營(yíng)商DDH集團早在2012年就開(kāi)始進(jìn)軍中國的養老業(yè)。與中國近年來(lái)四處拔地而起的“養老地產(chǎn)”項目形成鮮明反差的是，這個(gè)以輸出“養老服務(wù)管理”見(jiàn)長(cháng)的專(zhuān)業(yè)機構，兩年來(lái)，只在重慶、上海等地找到很少的一兩家合作伙伴。 其中的重要原因，丹麥人不清楚，但很多中國的合作伙伴卻心知肚明?！昂芏嚅_(kāi)發(fā)商以養老的名義拿下土地，賣(mài)了房子，開(kāi)發(fā)商就撤了，也沒(méi)有引入專(zhuān)業(yè)的養老服務(wù)機構，掙完錢(qián)就走了?！鄙虾墙ㄖO計規劃公司副總兼養老事業(yè)部負責人蔣亞利接觸過(guò)很多想做“養老地產(chǎn)”的開(kāi)發(fā)商，她判斷開(kāi)放商真實(shí)目的就一個(gè)標準：是否提供后續養老服務(wù)。 為了快速回籠資金、實(shí)現盈利，養老項目的投資人們可謂“花樣百出”。除會(huì )員卡制、保證金制、直接租住制外，還有“打擦邊球”的“賣(mài)房制”。與表面熱鬧的養老投資相比，真正能提供專(zhuān)業(yè)養老服務(wù)的機構卻并不算多。 養老地產(chǎn)會(huì )員卡價(jià)格幾近翻番？ 上海的親和源項目，是全國較早打出“養老”旗號的地產(chǎn)項目。它的特色是，不賣(mài)房子，賣(mài)會(huì )員卡。 會(huì )員卡分為A卡和B卡兩類(lèi)。2007年剛推出時(shí)，A卡須一次性繳費50萬(wàn)元，允許繼承或轉讓?zhuān)胱⌒^后每年須根據房型大小繳納兩萬(wàn)元至7萬(wàn)元不等的年費；另一種是只限個(gè)人終身使用的B卡，一次性繳費額低于A(yíng)卡，每年年費僅兩萬(wàn)元，實(shí)際入住年限如不滿(mǎn)15年，余款可折算后部分退費。 親和源老年生活形態(tài)研究中心主任華山告訴記者，現如今，A卡已能在市面上賣(mài)到118萬(wàn)元，且親和源社區已“住滿(mǎn)”，500多戶(hù)，1200名老人。 但一名剛剛去親和源考察的投資人卻告訴記者，親和源的情況遠沒(méi)有其自稱(chēng)的那么“樂(lè )觀(guān)”。據他了解，親和源經(jīng)營(yíng)7年，如今的入住率也就60%左右。 有關(guān)入住率的問(wèn)題，記者從另一名與親和源走得較近的合作人那里也得到了證實(shí)，“可能70%左右。但根據國外經(jīng)驗，養老社區運作8年到10年，能有70%以上入住率的話(huà)，每年就能有10%以上的較穩定收益?！? 這名合作人認為，50萬(wàn)元漲到118萬(wàn)元最大的可能性是開(kāi)發(fā)商自我抬價(jià)的結果，“他7年前賣(mài)50萬(wàn)元的會(huì )員卡，今年可能要價(jià)到118萬(wàn)元，因為他還沒(méi)有住滿(mǎn)，開(kāi)發(fā)商還可以直接賣(mài)。但如果他的會(huì )員直接把卡拿到市面上出售，就不一定能以這個(gè)價(jià)格售出了，因為它暫時(shí)還沒(méi)有稀缺性?！? 這名合作人介紹，決定一個(gè)養老社區是否值得投資、是否能獲得長(cháng)期穩定回報的最關(guān)鍵因素就是“入住率”。而現實(shí)是，很多養老社區的入住率距離能實(shí)現盈利的70%還很遠。 保利、萬(wàn)科、綠地等大型房企也在養老項目上遭遇尷尬。2013年10月，在開(kāi)業(yè)僅一年多后，保利和熹會(huì )悄然改變了此前針對“活力型”老人的運營(yíng)模式，轉而把服務(wù)對象改變?yōu)閯傂韪鼮橥⒌摹笆е鞘堋崩先恕? 值得一提的是，其此前主要針對活力型老人的項目設計入駐率還不到20%。 賣(mài)房子還是賣(mài)服務(wù) 提起“養老地產(chǎn)”，只要對此稍有了解的人，無(wú)一例外都會(huì )想起北京順義區的東方太陽(yáng)城。與現在大多數會(huì )員制、租住制的養老社區不同，太陽(yáng)城的特色是“賣(mài)房子”。 北京太陽(yáng)城集團董事局主席朱鳳泊告訴中國青年報記者，正是因為“賣(mài)房子”，太陽(yáng)城才能在養老行業(yè)方興未艾的當下收獲令業(yè)內羨慕的100%入住率。 “中國老人最喜歡的養老方式是，既能給自己養老，又能留一套房子給子女?！敝禅P泊介紹，太陽(yáng)城項目中的70%作為住宅出售，30%為開(kāi)發(fā)商自持，以養老公寓的形式租給老年人居住，并由太陽(yáng)城自有物業(yè)提供養老服務(wù)。 據稱(chēng)，太陽(yáng)城養老公寓項目已經(jīng)入住700多人，最近連續3年實(shí)現盈利，并向相關(guān)部門(mén)繳納所得稅。 但在上海棲城規劃設計公司的蔣亞利看來(lái)，太陽(yáng)城多少有些“打擦邊球”的意思?！按嬖谝责B老的名義拿地，然后賣(mài)公寓、賣(mài)別墅掙錢(qián)的嫌疑?！笔Y亞利說(shuō)，有的開(kāi)發(fā)商以養老的名義賣(mài)完房子就撤出樓盤(pán)，最多在小區里搞一個(gè)養老大學(xué)、養老俱樂(lè )部就完事兒，這并不是真正意義上的養老社區，“北京、上海的養老地產(chǎn)口子特別難開(kāi)，其他中小城市就有很多了，90%以上都是普通開(kāi)發(fā)商自稱(chēng)在搞養老地產(chǎn)項目?！? 對此，朱鳳泊解釋?zhuān)本┨?yáng)城項目在拿地時(shí)是以高價(jià)購買(mǎi)的“別墅用地”，不存在以養老的名義圈地的行為?！拔沂悄米≌玫卦谧鲳B老項目，只是單純看好未來(lái)養老市場(chǎng)這一塊，練練手而已?！敝禅P泊說(shuō)。 他透露，因為投資人咨詢(xún)眾多，下一步，太陽(yáng)城養老公寓板塊也將被拿出來(lái)與一名投資者合作。根據投資人的建議，公寓或將在按月租住之外，另外收取一定數額的“保證金”。 “我們不是會(huì )員費而是保證金，‘保證金’是肯定會(huì )退給客戶(hù)的，‘會(huì )員費’從法律上講，是可以不退的?！备鶕禅P泊對市場(chǎng)的判斷，“保證金”制度比“會(huì )員費”制度更能招攬顧客，“這樣客戶(hù)保證能退到錢(qián)，我們也能用這些流動(dòng)資金做些中短期投資以補貼養老公寓的運營(yíng)開(kāi)銷(xiāo)?！? “拿地”是關(guān)鍵 上海親和源老年生活形態(tài)研究中心主任華山近期注意到，過(guò)去民政部門(mén)還給養老社區按養老床位給補貼，現在已經(jīng)不提這個(gè)了。 取而代之的是“社會(huì )化養老”。華山認為，政府的意思是，對于680萬(wàn)名“三無(wú)”老人由政府兜底，而全國兩億老人中剩下的部分，則由市場(chǎng)來(lái)解決他們的養老問(wèn)題。 李克強總理在去年8月的國務(wù)院常務(wù)會(huì )議中也將社會(huì )力量列為發(fā)展養老服務(wù)業(yè)的“主角”。 一個(gè)有趣的現象是，與中央高層鼓勵社會(huì )力量參與養老不同的是，地方政府對于社會(huì )力量參與養老，尤其是“養老地產(chǎn)”這一塊卻都“不愿多談”。記者嘗試聯(lián)系上海、蘇州兩地的政府相關(guān)部門(mén)負責人，聽(tīng)說(shuō)要談“養老地產(chǎn)”，對方都委婉地拒絕接受采訪(fǎng)。蘇州一家正在開(kāi)發(fā)養老地產(chǎn)的國企，也對此話(huà)題諱莫如深。 關(guān)鍵問(wèn)題就在“土地”上。記者了解到，根據《劃撥用地目錄》，老年人社會(huì )福利設施用地屬于“非營(yíng)利性社會(huì )福利設施用地”，可以以劃撥方式取得。 一名業(yè)內人士告訴記者，這塊土地，無(wú)論政府是否“劃撥”給申請人，都不太好談，“不劃撥，他說(shuō)你的城市規劃里壓根兒就沒(méi)有規劃養老用地；劃撥了，他開(kāi)發(fā)一陣子后，改成賣(mài)房了，政府又該被問(wèn)責了?！? 記者查詢(xún)上海市規劃和國土資源管理局網(wǎng)站發(fā)現，上海自2012年至今，僅閔行、長(cháng)寧兩區掛出過(guò)專(zhuān)用于養老的地塊，閔行地塊約6公頃、長(cháng)寧地塊約0.3公頃。 親和源的投資方之一、溫州商人周星增曾在接受媒體采訪(fǎng)時(shí)轉述區里一名官員的話(huà)稱(chēng)，“不是我不給面子，我任期3年，需要拿出政績(jì)；土地批給房地產(chǎn)商，馬上就有一大筆收入；批成工業(yè)用地，馬上就有稅收；批成養老院，什么現成好處都看不到?！? 一邊是經(jīng)濟發(fā)達地區的政府官員不愿批養老地塊，另一邊，經(jīng)濟欠發(fā)達地區的政府官員“亂批”養老地產(chǎn)項目在社會(huì )上造成壞影響。 全國政協(xié)委員、民建中央常委錢(qián)學(xué)明對開(kāi)放商借養老名義低價(jià)獲得劃撥用地的行為就曾表示過(guò)不滿(mǎn)。他認為，這種現象造成的一個(gè)結果是，政府不敢再把土地批給私人房企，為圖“放心”只敢把地批給國企做養老，“這樣又不是充分的市場(chǎng)競爭模式了?！? 社區養老或成未來(lái)政府和市場(chǎng)的折衷選擇 錢(qián)學(xué)明在對多地養老行業(yè)調研后發(fā)現，政府或許可以從另一個(gè)角度鼓勵發(fā)展養老行業(yè)。 “做專(zhuān)門(mén)的養老社區不現實(shí)，可以考慮在成熟社區里劃定一塊養老用地?！卞X(qián)學(xué)明建議，未來(lái)在土地拍賣(mài)過(guò)程中，政府可以規定其中的一部分地皮專(zhuān)用于養老，開(kāi)發(fā)商可以自主運營(yíng)這塊土地，也可以通過(guò)招標形式引入專(zhuān)業(yè)的養老服務(wù)機構，“如果覺(jué)得這個(gè)市場(chǎng)好，開(kāi)發(fā)商完全可以自己做，覺(jué)得不好，你就把地租給專(zhuān)業(yè)的養老服務(wù)機構，讓別人來(lái)做?！? 錢(qián)學(xué)明說(shuō)，從目前投資界對養老產(chǎn)業(yè)的熱衷度來(lái)看，社區養老未來(lái)的發(fā)展潛力巨大。 保利和熹會(huì )就是開(kāi)發(fā)商主動(dòng)劃地做養老的一個(gè)典型案例?！昂挽鋾?huì )”老齡公寓由保利西山林語(yǔ)小區內的酒店改造而成，專(zhuān)為失能老人提供有償服務(wù)。 保利地產(chǎn)相關(guān)負責人透露，“和熹會(huì )”將作為保利在養老地產(chǎn)方面的專(zhuān)業(yè)品牌，未來(lái)將向全國推廣。而類(lèi)似“和熹會(huì )”的養老機構未來(lái)10年可能會(huì )建50個(gè)，保利布局的每個(gè)城市可能都會(huì )建一個(gè)甚至兩個(gè)。 而在老年人持有公寓方面，公司建設的項目中將留出部分面積作為老年性持有公寓，將來(lái)每個(gè)城市有五六個(gè)項目會(huì )持有老年性公寓。保利地產(chǎn)集團董事長(cháng)宋廣菊說(shuō)，對已建成的社區將投入5億元至10億元，進(jìn)行適老化改造。 “目前來(lái)看，就算你政府不給劃撥優(yōu)惠的養老用地，開(kāi)放商們也會(huì )瞄準其中的盈利點(diǎn)，主動(dòng)建設養老設施?！卞X(qián)學(xué)明認為，已有社區適老化改造和新建社區強制騰出養老地塊將是未來(lái)社會(huì )化養老的大方向。 除保利外，與萬(wàn)科合作密切的建筑設計師蔣亞利向記者透露，萬(wàn)科方面也在著(zhù)力從“養老”角度提升其物業(yè)服務(wù)能力，“萬(wàn)科現在的口號就是做物業(yè)服務(wù)，代收快遞、幫叫出租這種表面化的服務(wù)已經(jīng)沒(méi)有競爭力了，未來(lái)，養老服務(wù)將是他們發(fā)展的一個(gè)重點(diǎn)?！? 但一名長(cháng)期關(guān)注養老行業(yè)的上海投資人告訴記者，無(wú)論是保利還是萬(wàn)科，其參與“養老”的目的其實(shí)都是“賣(mài)房”。 “投資界最關(guān)注的倒不是養老社區的盈利模式，這些花樣其實(shí)都是噱頭，我們看中的是土地價(jià)值?！边@名投資人分析，一家能以養老劃撥用地價(jià)格拿地開(kāi)發(fā)的養老社區，一定比一家以市場(chǎng)價(jià)格拿地的養老社區更受投資人親睞，“誰(shuí)會(huì )那么傻，市場(chǎng)價(jià)格拿的地，把它當作養老社區來(lái)運作？純粹是噱頭?！? 這名投資人說(shuō)，“賣(mài)房”所得的利潤以及資金回收的效率要遠高于“賣(mài)養老服務(wù)”，“拿養老的地賣(mài)房，據我所知，是可以操作的。就看誰(shuí)有本事操作了?！?